Pääkaupunkiseudulla eli Suomen vilkkaimmilla vuokramarkkinoilla oli vuoden 2022 lopulla vuokrattavaksi tarjolla yhteensä 11 495 asuntoa.
Ennen koronanpandemian poikkeusaikoja, vuoden 2019 alussa luku oli 4 778 asuntoa. Vuokralaista odottavia asuntoja on siis noin 2,5 kertaa enemmän.
Sama ilmiö näkyy myös muissa Suomen suurissa kaupungeissa. Luvut selviävät tiedoista, jotka vuokra-asuntojen ilmoituspalvelu Vuokraovi.com toimitti Ylelle.
Tyhjää on aiempaa enemmän, koska ennätyksellinen rakentaminen on lisännyt viime vuosina asuntojen tarjontaa voimakkaasti. Lisäksi pandemia vei kaupungeista esimerkiksi turismin ja palveluiden parissa työskenteleviä, joista suuri osa on vuokra-asujia.
Kun tarjonta kasvaa ja kysyntä vähenee, hinnat laskevat. Näin tapahtuu paitsi taloustieteen oppikirjojen sivuilla, myös tosielämässä lähes kaikilla markkinoilla.
Suomessa vuokrahinnat eivät kuitenkaan ole laskeneet, vaikka asuntoja on ollut tyhjillään jo ensimmäisestä koronavuodesta lähtien. Sen sijaan vuokrat ovat koronavuosinakin yhä kallistuneet. Hienoista laskua vuokrissa on nähty hyvin harvakseltaan.
– Jos katsoo kuinka paljon tarjonta on kasvanut, olisi voinut odottaa että laskua olisi ollut vähän enemmänkin, toteaa Vuokraoven liiketoimintapäällikkö Henrik Laakkonen.
Miksi vuokrahinnat eivät laske? Tätä kysyimme Vuokraovelta ja muilta vuokramarkkinoiden asiantuntijoilta.
Jutun graafeista näet sekä asuntojen vuokratason muutoksen että vapaiden asuntojen määrän. Hintaa kuvaava viiva ei ole useimmissa kaupungeissa juuri reagoinut, vaikka asuntojen tarjonta on ollut koholla jo vuosia.
Vuokraoven tilastot kertovat uusista vuokrasuhteista – eli juuri niistä, missä tyhjien asuntojen pitäisi painaa hintoja alas.
1. Moni yksityissijoittaja ei tiedä ”oikeaa” hintaa
Miltei 40 prosenttia Suomen vuokra-asunnoista vuokraavat pienet yksityiset vuokranantajat. Moni heistä ylihinnoittelee asunnon tiedonpuutteen vuoksi.
Vuokraoven Laakkonen toteaa, että yksityiset vuokranantajat saavat suoraa tietoa vuokratasosta vain omien aiempien vuokralaistensa kautta tai katsomalla vuokraussivustojen tarjontaa.
– Moni vuokranantaja todennäköisesti hinnoittelee asunnon historiatietojen perusteella.
Siksi hinta saatetaan asettaa herkästi liian korkeaksi. Näin käy etenkin ei-ammattimaisille, muutaman asunnon omistaville vuokranantajille, arvioi asuntoluotottaja Hypon pääekonomisti Juhana Brotherus.
– Jos esimerkiksi yhtä asuntoa vuokraava sijoittaja on pari vuotta sitten saanut asunnostaan 750 euroa niin, että jono on ulos asti, hinnaksi laittaa herkästi seuraavaksi vaikkapa 775 euroa. Siinä kestää helposti kuukausi jos toinenkin huomata, että hintaa pitääkin nyt laskea, Brotherus sanoo.
Suomen Vuokranantajien ekonomisti Sakari Rokkanen arvioi, että pienet yksityissijoittajat myös seuraavat hinnoittelussaan sijoitusyhtiöiden hintapyyntöjä välityssivustoilla.
– Jos isoilla toimijoilla joustetaan ennemmin vuokra-asuntojen täyttöasteesta kuin vuokrista, se voi heijastua myös laajemmin markkinaan.
2. Institutionaaliset sijoittajat pitävät asuntoja tarkoituksella tyhjinä
Suuret asuntosijoitusyhtiöt ja -rahastot tietävät vuokratasot erinomaisesti.
Ne punnitsevat, onko tuottoisampaa laskea vuokria vai pitää hinnoista kiinni – vaikka se tarkoittaisi tyhjiä asuntoja. Monissa tilanteissa jälkimmäinen vaihtoehto voittaa, Hypon Brotherus sanoo.
– Jos asuntosijoitusyhtiö laskee tyhjänä olevien asuntojensa vuokraa, naapurit voivat hermostua ja vaatia alennusta myös omaan vuokraansa.
Esimerkiksi sadan asunnon vuokratalossa sijoitusyhtiölle voi siis olla kannattavampaa pitää vaikkapa kymmentä asuntoa tyhjillään, kunhan vuokrataso säilyy ennallaan lopuissa 90 asunnossa.
– Muutoin lopputulos voi olla se, että sijoittaja ei saa yhtään enempää tuloja. Se kannustaa pitämään vuokrapyynneistä kiinni, Brotherus sanoo.
Suuria institutionaalisia sijoittajia saattaa myös ohjata määräävä markkina-asema.
Vuokranantajien Rokkanen toteaa, että vuokra-asuntojen omistus on Suomessa varsin hajautunutta, mutta paikallisesti suursijoittajilla voi olla hallussaan huomattava osuus asuntokannasta.
– Tällainen alueellisesti keskittynyt omistus voi pitää vuokria koholla.
Paikallinen määräävä markkina-asema tarkoittaa käytännössä sitä, että suursijoittaja pystyy vaikuttamaan yleiseen hintatasoon. Tällaisessa asemassa sijoittajan ei kannata alentaa tyhjienkään asuntojen vuokria, jotta vuokrataso ei laskisi laajemmin.
3. Vuokranantaja valitsee kampanjan vuokran alentamisen sijaan
Vuokrat ovat todellisuudessa laskeneet enemmän kuin tilastoista näkee.
Se johtuu siitä, että runsaan tarjonnan vuosina etenkin ammattimaiset vuokranantajat ovat alkaneet houkutella vuokralaisia kerta-alennuksilla, sanoo Suomen Vuokranantajien Rokkanen.
– Tyypillisesti kyse on esimerkiksi ilmaisesta ensimmäisestä kuukaudesta tai erilaisista lahjakorteista.
Vaikka sopimukseen kirjattu vuokrahinta ei laske kampanja-alennuksen saavalla vuokralaisella, kyse on silti tietenkin todellisesta alennuksesta. Esimerkiksi yksi ilmainen kuukausi pienentää kyseisen vuoden vuokraa noin kahdeksalla prosentilla, mutta tilastoista sitä ei näe.
4. Institutionaaliset sijoittajat vaalivat asuntojen arvoa vuokratuottojen kustannuksella
Asuntosijoitusyhtiöt saavat tuottonsa kahta reittiä: vuokratuotoista ja myöhemmin asuntojen myymisestä eteenpäin. Se, kuinka vuokra-asuntojen myyntihinta määritellään, ohjaa yhtiöitä toisinaan pitämään asuntoja tyhjinä.
Teknistä jargonia edessäpäin, kärsivällisyyttä!
Yksittäisten asuntojen arvo määräytyy markkinoilla kysynnän ja tarjonnan mukaan, eikä sillä ole väliä, onko myyjä asuntosijoittaja tai omistusasuja. Asuntorahastot ja muut institutionaaliset sijoittajat kuitenkin myyvät kerrallaan suuria, sadoista asunnoista koostuvia vuokra-asuntosalkkuja, joiden arvo määritellään tuottopotentiaalin perusteella.
Arvo määritellään hieman oikaisten seuraavasti: asuntosalkun asuntojen vuokrat lasketaan yhteen ja kerrotaan täyttöasteella. Vuokrataso on kuitenkin huomattavasti täyttöastetta tärkeämpi osa arvonmääritystä.
– Kohteen arvostukseen ei juuri vaikuta, onko talosta vuokrattu 80 vai 100 prosenttia asunnoista. Valuaatio tehdään sen sijaan keskimäärin odotettavalla täyttöasteella, Hypon Brotherus tarkentaa.
Brotherus jatkaa, että myöskään vuokratasoa ei määritellä yksin asuntosalkun todellisten vuokrien perusteella, vaan samalla huomioidaan esimerkiksi saman alueen vuokratasoa.
Todellinen vuokrataso kuitenkin painaa arvioinnissa niin paljon, että instituutiosijoittajat pitävät mieluummin asuntoja tyhjillään kuin laskevat vuokria.
Sijoittajilla on voimakkaat kannustimet. Asuntosalkun arvonmääritys nimittäin vaikuttaa paitsi tuleviin tuottoihin, myös rahoittajiin. Jos kohteen arvo laskee, pankki voi vaatia lainoista lisää vakuuksia.
Mitä vuokrille on käynyt?
Vilkaistaan lopuksi vielä vuokrahintoja.
Tilastokeskuksen mukaan vuokrat kallistuivat koko Suomessa viime vuonna 1,4 prosenttia. Helsingissä vuokrahinnat pysyivät koko vuoden lähes ennallaan, Turussa ja Tampereella ne kasvoivat Tilastokeskuksen mukaan hieman alle kaksi prosenttia.
Vuokraovi.com-palvelun hintapyynnöt piirtävät kuvaa selvästi pienemmästä vuokrien noususta. Vuokrapyyntötilastointi kertoo uusista vuokrasuhteista, Tilastokeskuksen luvuissa näkyvät lisäksi olemassaolevien vuokrasopimusten hinnanmuutokset.
– Hintapyyntöihin perustuva tilastointi on kattavampi ja kertoo paremmin vuokrien kehityksestä, Brotherus sanoo.
Viime vuoden lopulla vuokramarkkinoiden veto näyttää taas kiihtyneen ja markkinointiajat ovat lyhentyneet selvästi, toteaa Vuokraoven Henrik Laakkonen. Asuntokauppaan taas tuli syksyllä äkkijarrutus.
– Vuokra-asumiseen on aina ennenkin tullut piikkejä, kun epävarmuus taloudessa on kasvanut, Laakkonen sanoo.
Voit keskustella aiheesta 11. helmikuuta kello 23 asti.